みなさんこんにちは
安井宏＠定年退職FPです
女性向けシェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営するスマートデイズが経営破綻し大問題になるなど、不動産投資が問題化しています。
将来の年金が不安だという、現役世代の不安を利用した詐欺的行為ではありますが、これにかぎらず「自分年金づくり」と称して、ワンルームマンション投資を勧める向きが多いですね。
著名なファイナンシャルプランナーでもこれを強く勧めている人もいます。
国内の低金利を背景に、ワンルームマンションなどに投資をして、毎月キャッシュフローを得ようという考えです。
この先年金が不安なことから、毎月毎月定額のお金が入ってくるマンション投資については 非常に有望だという考え方があります。
わたしの考えではマンション投資が有利なのは、比較的若く信用があって銀行から借り入れがしやすい方で、以下の3つの理由により定年退職世代にはお勧めはいたしません。
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いざ処分しようとするときの流動性が低い
定年退職世代もインフレに負けないように、適度なリスクをとって資産運用するのは必要だと思っています。
しかし定年退職世代になっている人については、この先の人生は長くはなく当然のことながら資産運用をする期間は短いです。
不動産でもREITなどは比較的簡単に売却できるのですが、現物の不動産を持ってしまうと 処分しようとしたとき売れない、そもそもその物件の時価などが正しく評価できない など様々な問題があります。
相続対策として不動産を持とうとしている方は例外ですが、資産運用としてマンション投資をする人は、出口戦略として売却を考えなければなりません 。
売却することを考えるとマンションは、例え駅近のワンルームといえども、すぐに適正な価格で売れるわけではありません。
不動産の市況も時期によってかなり違うため、あなたが売ろうとした時期が適切な市場環境にあるという保証はありません。
情報力が不動産業者と個人では格段に違うため、急いでしまうととんでもなく安い価格で買取業者に買い取られるのがオチです。
これから人口減社会に向かうなか空室リスクがある
マンション投資は、毎月定額の賃料が入ってくるのは大きな魅力なのですが、賃貸経営全体の傾向としてリスクとして大きいのが、空室リスクです。
23区内の駅近物件なら比較的心配はないのでしょうが、駅から少し離れた物件になると空室リスクが非常に大きいです。
これから少子高齢化がますます進みどの地域でも人口が減ってきます。
都心のタワーマンションなどでは節税を目的に高層階が買われたりしていますし、外国人特に中国人富裕層などの購入もありますが、国の制度変更などにより環境が変わらないとも限りません。
高齢になればなるほど体の限界から不動産投資には向かない
定年退職以降の高齢者にとって、長期間にわたってお金を固定されるというのは問題です。
若い世代であれば 時間があるので市況が悪い時には売買を控えるだとか、空室率が上がって来ればリフォームなど新たな投資をして物件の魅力を上げるなど様々な対策が出ます。
定年退職世代は、人生の終わりも見据えないといけないそういう世代です。
また残念ながら年を重ねるに従い体が弱っていき判断力も下がっていきます。
さらにその先には自分が亡くなり、その物件の処分を配偶者または次の世代に引き継ぐというお仕事が待っています。
余命が短くなり、体力や認知機能が低下してきた世代にとってはマンション投資はかなりハードルが高いと言わざるを得ません。
まとめ
定年退職世代にはマンション投資はお勧めしません。
マンション投資をされている方については、2年ぐらいの長い時間をかけて売却をし、流動性の高い金融資産に乗り換えることを考えてみられたらどうでしょうか。
定年退職世代には、もっと楽な資産運用方法があります。